BGH stimmt merkantilem Minderwert bei Gebäudemängeln zu
In einem Grundsatzurteil hat sich der Bundesgerichtshof zu einer Wertminderung bei Gebäuden infolge von Baumängeln geäußert und zugleich die Rahmenbedingungen für die Berechnung derselbigen benannt.
br>In dem zugrundeliegenden Sachverhalt führten Planungsfehler zu Schäden am Gebäudeputz. Hierfür wurde dem Eigentümer ein Anspruch auf Schadensersatz zugesprochen. Auch wenn ein Gutachter weitere Schäden nahezu ausschloss, sah das Gericht jedoch Raum für eine mögliche Wertminderung, da es die Entstehung weiterer Schäden und eine damit einhergehenden Wertverlust als nicht völlig ausgeschlossen beurteilte.
Dabei stellte das Gericht jedoch weniger auf mögliche weitere Schäden ab, sondern vertrat vielmehr die Auffassung, dass auch bei nicht auftretenden Schäden der Planungsfehler auch weiter vorhanden ist. Infolgedessen könnte ein potentieller Käufer nur zur Zahlung eines geringeren Preise für das Objekt bereit sein. Eine mögliche Wertminderung kann dabei geschätzt werden, indem fachkundige Personen zu den Folgen des Planungsfehlers für die Preisentwicklung des Objekts auf dem Immobilienmarkt befragt werden. Solche Sachverständigeneinschätzungen scheiden dabei nicht schon deshalb als Grundlage für eine gerichtliche Feststellung der Wertminderung aus, weil verschiedene Sachverständige verschiedene Zahlen nennen. Denn eine solche Schätzung ist gerade die Aufgabe des Gerichts, selbst wenn dabei von der Realität abweichende Ergebnisse in Kauf genommen werden müssen. Etwas anderes ergibt sich nur, wenn überhaupt keine greifbaren Anhaltspunkte für einen Wertverlust existieren. In diesem Fall muss der Eigentümer eine Wertminderung beweisen.
Dabei stellte das Gericht jedoch weniger auf mögliche weitere Schäden ab, sondern vertrat vielmehr die Auffassung, dass auch bei nicht auftretenden Schäden der Planungsfehler auch weiter vorhanden ist. Infolgedessen könnte ein potentieller Käufer nur zur Zahlung eines geringeren Preise für das Objekt bereit sein. Eine mögliche Wertminderung kann dabei geschätzt werden, indem fachkundige Personen zu den Folgen des Planungsfehlers für die Preisentwicklung des Objekts auf dem Immobilienmarkt befragt werden. Solche Sachverständigeneinschätzungen scheiden dabei nicht schon deshalb als Grundlage für eine gerichtliche Feststellung der Wertminderung aus, weil verschiedene Sachverständige verschiedene Zahlen nennen. Denn eine solche Schätzung ist gerade die Aufgabe des Gerichts, selbst wenn dabei von der Realität abweichende Ergebnisse in Kauf genommen werden müssen. Etwas anderes ergibt sich nur, wenn überhaupt keine greifbaren Anhaltspunkte für einen Wertverlust existieren. In diesem Fall muss der Eigentümer eine Wertminderung beweisen.
Bundesgerichtshof, Urteil BGH VII ZR 84 10 vom 06.12.2012
Normen: § 287 I ZPO, § 251 BGB
